nhasaigongiare.com không phải là công ty bất động sản, chúng tôi là một nhóm nhiều môi giới chuyên bán bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh. Đây là website đăng tải sản phẩm của chúng tôi.

Các sản phẩm nhasaigongiare.com đều đã qua khảo sát thực tế, nói không với tin đăng ảo không đúng sự thật. Tất cả dữ liệu nhà đất trên website của chúng tôi đều đã qua khảo sát thực tế, nhằm giúp khách hàng tốn ít thời gian và sức lực hơn khi có nhu cầu mua nhà. Việc nắm rõ thị trường sẽ giúp cho khách hàng tránh được những quyết định vội vàng, vốn không phải là những quyết định tốt và phù hợp nhất.

Chúng tôi có nhận ký gởi nhà đất của khách hàng. Sau khi khảo sát nhà, chúng tôi sẽ đăng tải thông tin lên website của chúng tôi và nhiều kênh truyền thông khác

Khi giao dịch thành công, chúng tôi thu hoa hồng là 1% trên giá chốt cuối cùng giữa chủ nhà và khách hàng.

Chúng tôi cho rằng, tiêu chí hàng đầu để xác định giá trị của bất động sản luôn luôn là vị trí, và sau đó là chất lượng sống. Thời điểm hiện tại, các ứng dụng bản đồ và thương mại điện tử đã tiến triển đến mức địa chỉ nhà hay việc hẻm bao nhiêu / đã không còn mấy quan trọng. Trên thực tế có nhiều nhà địa chỉ rất dài nhưng di chuyển lại vô cùng thuận lợi. Bên cạnh phường, đường, thì loại hẻm, đường vào nhà, đậu xe trước nhà, các tiện ích khu vực là yếu tố ảnh hưởng rất lớn tới chất lượng sống.

+Đầu tiên là phân loại hẻm, mặt tiền đường và hẻm thông nhộn nhịp là vị trí thích hợp để kinh doanh, còn hẻm thông yên tĩnh, hẻm cụt thích hợp hơn cho mục đích ở. Hẻm cụt ít nhà đồng nghĩa với việc ít lưu lượng xe cộ qua lại, an ninh yên tĩnh và trẻ em có thể chơi đùa trong hẻm mà không gặp phải nguy hiểm. Hẻm cụt nhiều nhà cũng tương tự nhưng sẽ có nhiều hộ dân hơn, và nếu nhà ở cuối hẻm thì việc di chuyển bằng ô tô có thể gặp chút trở ngại. Cần lưu ý rằng loại hẻm là muốn nói đến đoạn đường ngay trước cửa nhà. Nhà tại hẻm thông nhưng rẽ vào một đoạn hẻm cụt cũng được phân loại là hẻm cụt.

+Tiếp đến là đường vào nhà, "xe hơi tránh nhau"" nghĩa là suốt từ mặt tiền đường vào đến nhà việc di chuyển bằng ô tô sẽ rất dễ dàng, ""xe hơi tới nhà"" nghĩa là đường vào chỉ hơi rộng hơn thân xe, và đôi khi bạn sẽ gặp một chút trở ngại nếu có ô tô đi ngược chiều.

+Đậu xe trước nhà nói về khả năng đậu xe ngay trước cửa nhà mà không gây khó khăn cho việc di chuyển của các phương tiện khác. Đây cũng là một yếu tố rất quan trọng, khi mà việc sở hữu ô tô ngày nay đã trở nên rất phổ biến.

+Mặt đường nhựa được nhà nước thi công, hệ thống thoát nước đã được đầu tư bài bản và rất hiếm khi phải cải tạo nâng mặt hẻm. Việc nâng hẻm này rất thường gặp ở những khu vực ngập nước, nâng hẻm nhiều lần có thể khiến cho nhà bạn thấp hơn mặt đường. Do đó giá trị của hẻm nhựa đường cao hơn các loại hẻm còn lại.

+Lề đường ngoài việc có thể dùng để đậu xe, đặt chậu cây cảnh hay kinh doanh buôn bán, thì còn giảm thiểu đi rất nhiều nguy cơ bất động sản bị mất diện tích vì lộ giới.

+Có nhiều bất động sản diện tích thực tế khác với diện tích trên giấy chứng nhận. Tuy công năng sử dụng đầy đủ theo diện tích, nhưng việc không được công nhận về pháp lý khiến cho giá trị bất động sản bị giảm đi. Đặc biệt là khi chia giá bán trên diện tích đất sẽ khiến cho giá m2 không chuẩn xác khi so sánh với thị trường. Do đó khi tính ""giá m2 đất đã trừ đi giá trị nhà", chúng tôi sẽ dựa trên phần diện tích đất ở (thổ cư) được công nhận.

+Tuy nhiên cần phân biệt rõ trường hợp đất không được công nhận do lấn chiếm, nằm trong lộ giới, với trường hợp nhà vừa có đất sổ hồng vừa có đất mua bán giấy tay, hoặc có đất sử dụng ổn định không tranh chấp nhưng chưa làm sổ.

+Tại nhasaigongiare.com, "giá m2 đất đã trừ giá trị nhà" được tính theo diện tích đất thổ cư được công nhận. Chúng ta thường hay gặp cụm từ "công nhận đủ" khi nói về diện tích. Tuy nhiên giá trị đất lúa và đất trồng cây thấp hơn rất nhiều lần so với đất thổ cư, đặc biệt là loại đất lúa mà nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Nên việc tính cả đất ở chung với các loại đất khác vào diện tích công nhận là không chính xác

+Hầu hết đất lúa, đất thủy sản không chuyển được thành đất ở hoặc không được công nhận là do nằm trong vùng quy hoạch hoặc lộ giới, và khi giải tỏa thì việc đền bù hầu như chỉ mang tính chất hỗ trợ, vì việc xây nhà trên đất không phải thổ cư đã là vi phạm pháp luật. Vì vậy chúng tôi định giá các loại đất này tương đồng với đất không được công nhận. Có những bất động sản nếu chỉ nhìn vào diện tích trên sổ và giá bán sẽ thấy rất rẻ, nhưng đôi khi chúng ta cũng cần xem xét kỹ lại diện tích đất ở được công nhận là bao nhiêu.

+Khoảng cách tới mặt tiền thật ra không mấy ảnh hưởng tới chất lượng sống. Có những căn nhà tuy xa với mặt tiền đường trên địa chỉ nhà, nhưng lại gần với một đường khác, thậm chí di chuyển thuận lợi hơn so với nhà gần mặt tiền. Tuy nhiên theo cách định giá đất của nhà nước khi làm cơ sở tính thuế hoặc giải tỏa đền bù, thì nhà đất có khoảng cách đến đầu đường hoặc đầu hẻm, nếu lớn hơn 100 mét, giá trị sẽ giảm đi 10% so với khung giá đất được ban hành cho con đường hoặc vị trí hẻm đó. Khoảng cách sẽ được đo từ vị trí nhà đến ranh lộ giới, hoặc mép trong của lề đường nếu không có lộ giới.

+Theo cách tính giá này thì khoảng cách 150 mét hay 800 mét cũng giống nhau, chỉ có một cột mốc duy nhất khiến cho giá trị nhà đất bị giảm đi, là cách xa mặt tiền đường hay mặt tiền hẻm hơn 100 mét.

Hiện trạng khu vực tại nhasaigongiare.com là kết hợp giữa cảnh quan, đường xá và cả chất lượng xây dựng nhà của khu vực, nhưng thiên về yếu tố chất lượng nhà nhiều hơn. Trong một số trường hợp, nhà cửa trong khu vực càng khang trang thì dân trí càng cao, và khu vực nhà cửa xập xệ quá nhiều thì cần kiểm tra kỹ xem có bị vướng quy hoạch gì hay không.

Tại nhasaigongiare.com tất cả các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở trên đất được phân loại chung là sổ hồng. Nếu nhà đã hoàn công sẽ có thêm chữ hoàn công, nếu chưa hoàn công thì chỉ thể hiện mỗi hàng chữ "sổ hồng".

Hoàn công là một thủ tục hành chính cần thực hiện để đăng ký sở hữu tài sản trên đất. Nhà đã hoàn công là ngôi nhà được nhà nước thừa nhận cả quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất, đồng thời thể hiện ngôi nhà được xây theo đúng quy định và giấy phép xây dựng đã được cấp. Thời điểm hiện tại, nhà chưa hoàn công rất khó để thực hiện việc đăng ký biến động đất đai (sang tên đổi chủ)

Nhà đã hoàn công nhưng không đúng hiện trạng là nhà có số tầng đúng như trên sổ hồng nhưng có một số thay đổi, ví dụ như thay đổi tầng lửng thành tầng lầu, xây thêm phòng trên sân thượng. Việc thay đổi kết cấu này tuy có sai phạm nhưng không nghiêm trọng bằng nhà chưa hoàn công.

Nhà có giấy phép xây dựng có thể làm hoàn công, miễn sao công trình được xây đúng như giấy phép đã được cấp. Việc kiểm tra nhà xây có đúng giấy phép hay không cũng rất dễ dàng, chỉ hơi mất thời gian một chút cho việc đo đạc các kích thước thực tế.

+nhasaigongiare.com sử dụng các bản đồ quy hoạch đồ án phân khu 1/2000 được UBND Quận công bố trên công thông tin điện tử, kết hợp chéo với một số công cụ kiểm tra quy hoạch khác. Tuy nhiên, trước khi khách hàng quyết định mua nhà, chúng tôi luôn khuyến nghị khách hàng kiểm tra lại một lần nữa tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND Quận để có kết quả mới và chính xác nhất. Tuy nhiên dựa trên kinh nghiệm và dữ liệu của các nhà cùng khu vực mà chúng tôi đã cùng khách hàng kiểm tra tại ủy ban, thì dữ liệu về quy hoạch mà chúng tôi cung cấp trên website đã chính xác trên 90%.

+Cần lưu ý rằng ngay cả chứng chỉ quy hoạch của văn phòng đăng ký đất đai cung cấp cũng chỉ thể hiện quy hoạch chức năng sử dụng đất trên đồ án phân khu, và kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Nghĩa là tuy hiếm khi xảy ra, nhưng về lý thuyết thì quy hoạch vẫn có khả năng thay đổi, khi có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên, hay khi có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.  Điều này có nghĩa là đất không vướng quy hoạch không có nghĩa là tương lai mãi mãi như vậy, và các khu bị quy hoạch treo nhiều năm vẫn có cơ hội được xóa bỏ quy hoạch. Mức độ ổn định về quy hoạch cao nhất hiện nay vẫn là các dự án đã được xây theo quy hoach tỷ lệ 1/500, có chất lượng xây dựng cao và đồng bộ, ví dụ như các dự án khu dân cư, khu nhà liền kề, chung cư, nhà cao tầng.

Với những số hồng được cấp từ năm 2020 trở lại đây lộ giới trên sổ hồng hầu như đã thể hiện rất chính xác. Còn với những sổ hồng được cấp đã lâu, do lộ giới trải qua nhiều lần điều chỉnh nên cần phải kiểm tra lại. Cũng giống như với pháp lý về quy hoạch, bên cạnh việc kiểm tra sơ bộ thì chúng tôi luôn khuyến nghị, hoặc cùng với khách hàng đi kiểm tra lại một lần nữa trước khi tiến hành giao dịch. Ngoài ra, thông tin về lộ giới hẻm cũng được công bố rất rõ ràng trên cổng thông tin điện tử của UBND Quận.

+Tuy rằng mong muốn lớn nhất của chúng tôi là đem đến cho khách hàng một kho dữ liệu đầy đủ, những đánh giá khách quan nhất. Tuy nhiên trong đánh giá nhà sẽ có ưu và nhược điểm, và việc nhận xét không tốt về một căn nhà đang rao bán, kể cả có khách quan đi chăng nữa, sẽ là một việc làm không đứng đắn. Hầu như chức năng này chỉ dùng nội bộ cho các thành viên trong nhóm, để nắm rõ về sản phẩm khi tư vấn cho khách hàng.

+Các yếu tố về định giá bất động sản cũng cần được bảo mật tương tự.

+Về hình ảnh pháp lý, việc công khai số lượng lớn cũng có thể gây nên nhiều vấn đề rắc rối. Khi khách hàng thích một căn nhà nào đó và có yêu cầu, chúng tôi sắn sàng gởi riêng đến khách hàng hình ảnh pháp lý, cũng như tư vấn đầy đủ về giá trị bất động sản cho khách hàng.

+Tại nhasaigongiare.com, chúng tôi tách riêng giá trị xây dựng còn của căn nhà, trừ vào giá bán rồi chia cho phần diện tích. Phần diện tích này lại có 2 phần là phần đất ở và phần không được công nhận, hoặc chỉ công nhận đất lúa. Như chúng tôi đã nói ở trên, đất lúa mà nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì khi thu hồi cũng không được đền bù, nên sẽ tính chung với đất không được công nhận. Tuy vậy chúng cũng có những giá trị sử dụng nhất định, nhưng lại rất khó để định giá. Chúng ta có thể coi đó là một giá trị cộng thêm, một ưu điểm và không tính vào giá m2 đất. Tuy nhiên có những bất động sản mà phần đất không được công nhận rất lớn và có khả năng tạo ra giá trị, và nếu không tính vào giá m2 thì quá thiệt thòi và thiếu khách quan. Vì vậy chúng tôi tạm định giá phần đất không được công nhận bằng 1/5 giá trị của đất ở được công nhận. Và công thức để tính giá m2 đất của bất động sản là giá bán(G) trừ đi giá trị nhà(N), rồi chia cho tổng của đất ở công nhận(CN) và 1/5 phần đất không được công nhận hoặc đất lúa(DL).  Giá m2 = (G-N)/(CN+DL/5)

+Xác định giá trị công trình trên đất là một bước rất quan trọng để có thể định giá bất động sản, nhưng lại là công đoạn khó khăn nhất, vì có quá nhiều biến số có thể làm thay đổi kết quả cuối cùng. Ví dụ như diện tích càng nhỏ thì giá m2 xây dựng càng cao, có nhiều tollet cũng tăng thêm giá thành, giá trị hoàn thiện và nội thất khó xác định, hay như những con hẻm nhỏ vận chuyển vật tư khó khăn cũng làm thay đổi đơn giá xây dựng. Vì lẽ đó, việc xác định giá trị nhà đã qua sử dụng hầu như chỉ mang tính chất tham khảo. Tuy nhiên với mục tiêu là tư vấn cho khách hàng đúng và đầy đủ nhất về giá trị bất động sản, chúng tôi đã không ngừng cố gắng xây dựng thuật toán để tính được giá trị nhà với sai số hết mức có thể.

+Thời điểm ban đầu, chúng tôi cũng tính theo công thức đơn giản là diện tích xây dựng x số tầng x đơn giá xây dựng (đã cộng vào 1/2 diện tích xây dựng cho giá trị móng), sau đó nhân cho % tỷ lệ khấu hao sử dụng. Cách thức này khá đúng khi áp dụng với nhà 3 hoặc 4 tầng, sẽ ra kết quả gần tương đồng. Tuy nhiên với những căn nhà cấp 4 thì giá trị phần móng như vậy là quá lớn, vì có những căn cấp 4 phần móng làm rất sơ sài. Còn đối với những căn nhà phải làm móng cọc, có mái đúc hoặc mái ngói thì tính toán như vậy là chưa sát với thực tế.

+Để khắc phục điều đó, chúng tôi đã bóc tách giá trị căn nhà từ phần móng, kết cấu, mái nhà, tầng hầm và thang máy, sân vườn, hồ bơi, đồ nội thất (nếu có). Tất cả sẽ được tính toán như trong một phần mềm dự toán công trình chuyên nghiệp, với các hệ số cho từng loại móng, mái, sân thượng, hiệu suất lao động của anh em thợ, độ khó khi vận chuyển vật liệu. Đơn giá xây dựng được sử dụng là đơn giá mới nhất. Khi thị trường vật liệu xây dựng có biến động thì chúng tôi chỉ cần cập nhật dữ liệu, giá trị xây dựng của tất cả nhà trên website sẽ thay đổi tương ứng.

+Tỷ lệ khấu hao được điều chỉnh theo từng phân cấp hạng nhà, vì tuổi thọ của từng công trình đều khác nhau, tùy thuộc vào chất liệu xây dựng. Một căn nhà cấp 2 có chất lượng xây dựng cao, sẽ có hệ số khấu hao thấp hơn nhà cấp 3 và cấp 4. Ví dụ như nhà cấp 4 chỉ có tuổi thọ tối đa khoảng 30 năm, thì cứ mỗi 3 năm chúng sẽ hao hụt đi khoảng 10% giá trị nhà. Với những căn nhà đã quá cũ, chúng tôi sẽ tính theo chiều ngược lại. Ví dụ như khi một căn nhà cấp 3 vốn có tuổi thọ trung bình 40 năm nhưng vì lỗi xây dựng hay bảo quản không tốt, nên dù mới xây được 15 năm nhưng chất lượng thực tế chỉ có thể tồn tại tối đa thêm 10 năm nữa. Với trường hợp này, chúng tôi sẽ tính % nhà còn lại tương ứng là 1/4 tuổi thọ trung bình, tức là 25% giá trị ban đầu.

+Việc xác định giá trị phần móng đối với nhà có móng cọc khá phức tạp, vì còn tùy thuộc vào độ sâu và số lượng móng. Tuy nhiên với dữ liệu xây dựng mà chúng tôi thu thập được trong một thời gian dài, cũng tạo ra được một hệ số móng mà khi nhân ra giá thành cũng khá chính xác, dựa trên diện tích xây dựng và kết cấu đất tại vị trí của bất động sản.

+Đến đây thì tưởng như công thức cũng đã khá hoàn thiện, nhưng trong quá trình làm nghề chúng tôi lại gặp phải trở ngại khác, là những căn nhà đã được tu sửa, cải tạo. Có những căn nhà trông rất mới nhưng thực ra là phần khung, móng được giữ lại hoàn toàn. Nếu chỉ nhìn bên ngoài để tính % khấu hao sẽ là không chính xác. Vì vậy chúng tôi đã tách tỷ lệ khấu hao nhà thành 2 phần riêng, là phần của phần kết cấu xây dựng thô và phần hoàn thiện, nhân với giá trị xây dựng thô và giá xây dựng hoàn thiện tương ứng. Tỷ lệ khấu hao phần kết cấu sẽ tính theo thời gian xây dựng và tuổi thọ còn lại của nhà, và tỷ lệ khấu hao phần hoàn thiện sẽ tính theo hiện trạng thực tế của căn nhà ở thời điểm hiện tại. Phần hoàn thiện bao gồm sơn nước, cửa, thiết bị vệ sinh vốn sẽ hao mòn rất nhanh, nên chúng tôi tính theo mốc tuổi thọ tối đa là 30 năm đối với chất lượng công trình loại tốt, cứ mỗi 3 năm phần hoàn thiện này sẽ hao hụt đi 10%. Lấy một ví dụ một căn nhà cấp 3 có đơn giá xây mới khoảng 6 triệu/m2, đã xây được 20 năm và mới được tân trang toàn bộ được 3 năm. Chúng tôi sẽ tính phần kết cấu với giá xây thô khoảng 3.4 triệu /m2 nhân với tỷ lệ khấu hao là 50%. Sau đó cộng với phần hoàn thiện 2.6 triệu/m2 nhân với tỷ lệ khấu hao là 90% cho 3 năm sử dụng. Với chất lượng hoàn thiện khá hay trung bình, nhà cấp 4 thì thời gian khấu hao của phần hoàn thiện sẽ giảm dần. Nhà quá cũ gạch men bong tróc, trần thạch cao vỡ nát, cầu thang lung lay thì phần giá trị hoàn thiện sẽ không tính vào. Phần mái và sân thượng nếu cũng đã được trùng tu thì cũng tính toán theo cách tương tự. Phần móng không đụng đến sẽ tính tỷ lệ khấu hao như bình thường.

+Tỷ lệ khấu hao kết cấu là vô cùng quan trọng, vì phần kết cấu này liên quan trực tiếp đển tuổi thọ công trình, và rất khó để cải tạo sửa chữa. Một căn nhà dù có bề ngoài đẹp đến mấy, nhưng đã đến thời điểm kết cấu xuống cấp thì hầu như đều phải phá dỡ để xây dựng mới. Những căn nhà đã qua cải tạo dạng này rất phổ biến trên thị trường, thậm chí có những căn được tân trang như mới và đã cấp đổi giấy chứng nhận, khiến cho việc xác định kết cấu và chất lượng ban đầu vô cùng khó khăn. Những trường hợp này đòi hỏi kinh nghiệm rất lớn của cả người mua hoặc môi giới để có thể đưa ra quyết định sáng suốt nhất.

Chúng tôi sử dụng kết hợp 3 phương pháp để định giá bất động sản.

+Phương thức thứ nhất là dựa vào giá trần và giá sàn (tối thiểu và tối đa) trên mỗi m2 đất được tính theo từng khu vực cụ thể. Dữ liệu này có được bằng cách thống kê từ nhiều nguồn, cả nhà đang bán và đã bán theo từng thời kỳ. Khi có biến động mạnh về thị trường chúng tôi sẽ thay đổi và tính lại mức giá trần và giá sàn này. Các yếu tố như giao thông và tiện ích sẽ được tính đến khi so sánh giá bán đưa ra của chủ nhà với giá khu vực.

+Phương thức thứ 2 là dựa trên mức giá đất theo bảng giá nhà nước, cụ thể theo từng con đường. Mức giá này được nhân với hệ số K được UBND Quận ban hành, để tính được mức giá tối thiểu và tối đa mà khi giải tỏa hoặc mở rộng hẻm nhà nước sẽ bồi thường cho khu vực đó. Khoảng giá tối thiểu và tối đa có sự chênh lệch khá lớn, nên nếu như gần vị trí bất động sản đã có dự án đã được công bố hệ số K, thì mức hệ số này sẽ được sử dụng. Đơn giá nhà nước thường có sự chênh lệch với thị trường, và không có công thức cố định nào để quy đổi từ đơn giá này sang giá trị bất động sản. Có những khu vực giá nhà nước rất thấp do xa trung tâm, đường nhánh hoặc nhỏ, nhưng do dân cư đông, kinh doanh tốt và nhu cầu cao, dẫn tới sự chênh lệch lớn giữa đơn giá nhà nước và giá thị trường. Vì vậy nên phương thức này chủ yếu để xác định những bất động sản có giá cực kỳ tốt. Một bất động sản có giá nhà nước gần sát với giá chủ nhà đưa ra rõ ràng là một cơ hội đầu tư rất tiềm năng. Lấy một ví dụ, tại quận Bình Tân, con đường có giá nhà nước cao nhất là Kinh Dương Vương. Giá trị sử dụng đất cũng rất cao khi tất cả cơ quan hành chính, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, bến xe, dịch vụ ăn uống, giải trí đều có đủ. Đôi khi có những bất động sản tại khu này có giá nhà nước sau khi đã nhân hệ số K sẽ gần sát với giá bán của chủ nhà, thì kể cả khi nhà có bị lộ giới hay quy hoạch một phần nhưng diện tích công nhận đủ thì hoàn toàn vẫn có thể mua được. Thậm chí còn có những căn bị quy hoạch toàn bộ nhưng giá trị bồi thường còn cao hơn giá bán của chủ nhà, và nếu quy hoạch được dỡ bỏ thì giá trị còn tăng gấp nhiều lần.

+Phương thức thứ 3 cũng là phương thức quan trọng nhất: so sánh với giá trung bình của những căn nhà cùng khu vực, có cùng điều kiện giao thông và chất lượng sống. Cụ thể là khi chọn một bất động sản bất kỳ, hệ thống sẽ tự động chọn những căn nhà cùng phường, đường, cùng khoảng diện tích, loại hẻm, đường vào nhà, đậu xe trước nhà, hiện trạng khu vực. Sau lấy "giá m2 đất đã trừ giá trị nhà" của những căn nhà này cộng lại và chia ra để có được "giá m2 đất trung bình của những nhà có cùng điều kiện và chất lượng sống". Một căn nhà có "giá m2 đất" rẻ hơn giá trị trung bình này được cho là giá tốt. Tuy nhiên phương thức này chỉ sử dụng được dữ liệu từ những căn nhà đã được cập nhật lên hệ thống. Hy vọng ngày càng nhiều chủ nhà ký gởi bất động sản, chúng tôi ngày càng có nhiều dữ liệu để việc định giá bất động sản ngày một chính xác hơn.

Mục tiêu hàng đầu của chúng tôi là đem đến cho khách hàng dữ liệu nhà bán chính xác hết mức có thể trong khả năng. Việc định giá hoàn toàn chỉ mang tính chất tham khảo. Tất cả thành viên của chúng tôi đều có quan điểm chung rằng không có nhà tốt hoặc nhà xấu, nhà mắc hay nhà rẻ mà chỉ có nhà phù hợp hay không phù hợp. Việc thích và cảm thấy ngôi nhà phù hợp là điều quan trọng nhất đối với người mua nhà, sứ mệnh của người môi giới có lẽ chỉ nên dừng lại ở việc đem đến dữ liệu đầy đủ và khách quan nhất cho khách hàng. Tuy vậy, những căn nhà mà chúng tôi cho là có giá quá cao so với thị trường, hoặc những căn nhà có thể đem đến nhiều rủi ro pháp lý, thì hầu như chúng tôi đều loại bỏ khỏi kho hàng, hoặc có những cảnh báo rất rõ ràng ngay trên bài đăng sản phẩm.
 

Hầu như tất cả mọi căn nhà trên website của chúng tôi đều còn thương lượng. Nếu khách hàng thích và thiện chí mua thì có thể tự thương lượng với chủ nhà, hoặc chúng tôi sẽ có những người rất thành thạo trong việc đàm phán sẽ hỗ trợ quý khách. Đôi khi cũng có những căn nhà mà chủ đã giảm giá nhưng quên thông báo đến chúng tôi. Nên nếu quý khách lựa chọn được sản phẩm ưng ý trên website, vui lòng liên hệ với chúng tôi để cập nhật giá bán mới nhất, cũng như biên độ thương lượng giá có thể đạt được.

nhasaigongiare.com chỉ nhận hoa hồng từ chủ nhà, hoàn toàn không thu bất kỳ khoản phí nào từ khách hàng. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ tư vấn pháp lý, các vấn đề về xây dựng cải tạo nhà, hỗ trợ vay ngân hàng hoàn toàn miễn phí.

Đừng ngần ngại, hãy hẹn với môi giới đi xem nhà thực tế. Thông thường, nguyên nhân chủ nhà kêu giá quá cao là do chưa nắm rõ mức giá thị trường. Đến xem và trả mức giá bạn mong muốn, môi giới cũng sẽ góp phần thuyết phục chủ nhà để giao dịch được diễn ra thành công. Nếu vẫn không trả giá được, đến khi chủ nhà nắm rõ thị trường và quyết định giảm giá, khách hàng thiện chí như bạn hẳn sẽ được chủ nhà nhớ đến đầu tiên đấy. Trên thực tế đã từng có rất nhiều những thương vụ thành công với mức giá cuối cùng thấp hơn rất nhiều so với giá chào bán ban đầu.

Cho tới nay, đã có rất nhiều bài viết phân tích về tác động của bộ luật mới tới thị trường bất động sản, xuất hiện trên các phương tiện truyền thông đại chúng cũng như mạng xã hội. Điểm đặc biệt đáng lưu tâm của Bộ luật này chính là việc bỏ khung giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Để tóm gọn lại cũng như diễn giải thêm về thị trường bất động sản nhà phố ở thành phố Hồ Chí Minh, theo chúng tôi sẽ có 2 xu hướng chính.

A. Giá đất sẽ tăng do nguồn cung hạn chế.

Cụ thể, điều 159 Luật Đất đai sửa đổi quy định Bảng giá đất. Theo đó, Bảng giá đất được áp dụng cho các trường hợp: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, trừ trường hợp cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; Tính thuế sử dụng đất; Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.

Trong đó, tiền thuế sử dụng đất khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở theo nguyên tắc xác định theo giá thị trường sẽ tăng cao, dẫn đến một trong hai trường hợp: Đất nền phân lô sẽ tăng giá do thuế sử dụng đất là khoản chi phí lớn cấu thành nên giá, hoặc các nhà đầu tư sẽ không thể có được bài toán kinh doanh khả thi để thực hiện các dự án. Trong trường hợp thứ hai, nếu đất nền không tăng giá thì cũng sẽ không có nhiều dự án mới, dẫn đến nguồn cung hạn chế, thì cũng sẽ ảnh hưởng tới thị trường theo quy luật cung cầu. 

Ngoài ra, tiền thuế thu nhập khi giao dịch bất động sản khi loại bỏ tình trạng mua bán hai giá sẽ có xu hướng tăng, là một khoản chi phí dù nhỏ những cũng là một yếu tố cấu thành nên giá đất đối với các nhà đầu tư.

B. Giá trị đất quy hoạch sẽ tăng

Suốt một thời gian dài, quy hoạch là một vấn đề nhức nhối ảnh hưởng tới hàng triệu hộ gia đình. Ở không được, bán cũng không xong, thậm chí là ảnh hưởng đến cả nhiều thế hệ. Có bước chân vào nghề môi giới mới thấu hiểu được, có những căn nhà bán thật rẻ cũng không có khách hỏi mua. Vẫn biết quy hoạch là vì mục tiêu chung phát triển xã hội, nhưng người dân có nhà trong diện bị quy hoạch đã và đang bị ảnh hưởng và hạn chế rất nhiều quyền lợi. 

Quy hoạch là nguyên nhân dẫn đến nhiều khiếu kiện về đất đai, cũng như làm mất ổn định chính trị xã hội. Bộ luật mới quy định một trong những nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây chính là điểm mấu chốt sẽ giúp người có đất trong diện bị quy hoạch được đảm bảo quyền lợi, và kỳ vọng sẽ kéo giá đất bị quy hoạch tiệm cận với giá thị trường, hoặc ít nhất cũng sẽ giảm bớt tâm lý e dè của người mua khi gặp những bất động sản bị quy hoạch.

Về mặt pháp lý, không có thuật ngữ "sổ đỏ" hay "sổ hồng" trong văn bản quy phạm pháp luật. Đây là những cách gọi theo màu sắc của giấy chứng nhận mà người dân thường sử dụng để phân biệt. Sổ đỏ có bìa màu đỏ, do Bộ Tài nguyên và Môi trường cấp trước đây, chủ yếu chứng nhận quyền sử dụng đất mà không ghi nhận tài sản gắn liền với đất, thường áp dụng cho đất nông nghiệp, đất ở nông thôn hoặc đất phi nông nghiệp chưa có công trình xây dựng. Trong khi đó, sổ hồng có bìa màu hồng, là loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, chung cư và đất thổ cư.

Trước đây, sổ đỏ (có bìa màu đỏ) được cấp theo Nghị định 64-CP năm 1993, chủ yếu cho quyền sử dụng đất (đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Trong khi đó, sổ hồng (có bìa màu hồng) được cấp theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị. Tuy nhiên, từ 1/8/2009, Nhà nước thống nhất sử dụng một mẫu giấy chứng nhận mới (bìa hồng) cho cả đất và tài sản trên đất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Tất cả các loại sổ cấp trước đây bao gồm sổ đỏ và sổ hồng cũ vẫn có giá trị pháp lý như nhau.

Về câu hỏi có nên mua nhà đất sổ đỏ hay không, điều này phụ thuộc vào mục đích sử dụng. Nếu mua để đầu tư hoặc xây dựng nhà ở lâu dài, cần kiểm tra khả năng chuyển đổi từ sổ đỏ sang sổ hồng để đảm bảo quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Sổ đỏ vẫn có giá trị pháp lý, nhưng nếu chỉ chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có tài sản gắn liền thì việc mua bán có thể tiềm ẩn rủi ro, nhất là trong trường hợp đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư. Trước khi quyết định giao dịch, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, tranh chấp và khả năng cấp sổ hồng để tránh những rủi ro pháp lý về sau.

Mẫu sổ hồng theo luật đất đai 2024

​Từ ngày 1/8/2024, theo Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ hồng hoặc sổ đỏ) đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành với những thay đổi đáng chú ý. Giấy chứng nhận mới gồm một tờ có hai trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kích thước 210 mm x 297 mm. Trang 1 bao gồm Quốc huy, Quốc hiệu, dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất" in màu đỏ, mã QR, mã Giấy chứng nhận, thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, thông tin thửa đất, thông tin tài sản gắn liền với đất, địa danh, ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký, số phát hành Giấy chứng nhận, cùng dòng chữ "Thông tin chi tiết được thể hiện tại mã QR". Trang 2 gồm sơ đồ thửa đất, tài sản gắn liền với đất, ghi chú, những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và nội dung lưu ý đối với người được cấp. Việc tích hợp mã QR giúp lưu trữ và hiển thị các thông tin chi tiết của Giấy chứng nhận, đồng thời tăng cường tính minh bạch và thuận tiện trong quản lý đất đai. ​

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, thường gọi là sổ hồng là giấy tờ quan trọng nhất của một bất động sản. Việc đọc hiểu và kiểm tra kỹ từng chi tiết được ghi trong sổ là yếu tố then chốt giúp người mua tránh những rủi ro pháp lý tiềm ẩn, từ tranh chấp sở hữu, vi phạm quy hoạch đến tình trạng chưa hoàn công hay không đủ điều kiện chuyển nhượng.

a) Trước hết, người mua cần xem xét phần thông tin về chủ sở hữu và quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý xác định ai là người có quyền định đoạt tài sản. Nếu bất động sản thuộc quyền sở hữu chung, ví dụ như đứng tên cả vợ và chồng hoặc nhiều đồng sở hữu, thì mọi giao dịch chuyển nhượng đều cần chữ ký đồng thuận của tất cả những người này. Việc này tuy nhỏ nhưng lại là một trong những nguyên nhân phổ biến gây đình trệ giao dịch hoặc tranh chấp sau này.

b) Phần thông tin thửa đất là nơi người mua cần dành sự chú ý đặc biệt. Mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng, loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ...) sẽ quyết định khả năng xây dựng, chuyển nhượng và giá trị sử dụng của bất động sản đó. Một số thửa đất dù đã có sổ nhưng lại thuộc loại đất không ổn định lâu dài, hoặc còn thời hạn sử dụng rất ngắn, hoặc chưa được chuyển mục đích sang đất ở, đều là những dấu hiệu cần thận trọng. Đồng thời, các thông tin về diện tích, hình thế, vị trí đất cũng nên được đối chiếu trực tiếp trên thực địa và bản đồ địa chính để tránh tình trạng “sổ một kiểu, đất một kiểu”.

c) Một mục rất quan trọng nhưng thường bị người mua bỏ sót là phần ghi chú và sơ đồ thửa đất, nơi có thể xuất hiện thông tin về quy hoạch, lộ giới, hoặc diện tích đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình công cộng. Một bất động sản nằm trong vùng quy hoạch mở rộng đường, hoặc bị vướng lộ giới, có thể sẽ không được cấp phép xây dựng hoặc buộc phải tháo dỡ sau này. Đặc biệt tại các đô thị như TP.HCM, việc kiểm tra kỹ phần ghi chú này cần đi kèm với việc tra cứu quy hoạch tại phòng Tài nguyên– Môi trường quận/ huyện hoặc qua cổng thông tin quy hoạch của thành phố. Quy hoạch và lộ giới có thể thay đổi qua từng thời kỳ, nên một ngôi nhà bị quy hoạch hoặc lộ giới nhiều nhưng vẫn có khả năng trên sổ hồng không thể hiện, do thời điểm cấp sổ là trước khi thay đổi quy hoạch, lộ giới.

d) Người mua nhà ở đã xây sẵn cần lưu tâm về thông tin về tài sản gắn liền với đất, tức phần ghi nhận quyền sở hữu nhà ở và công trình trên đất. Tại đây, sổ hồng sẽ ghi rõ diện tích xây dựng, kết cấu công trình (bê tông cốt thép, gỗ, cấp 3, cấp 4...), số tầng, và đặc biệt là năm hoàn thành xây dựng. Những chi tiết này giúp người mua đánh giá chất lượng công trình, tuổi thọ sử dụng còn lại và khả năng xin phép cải tạo, nâng tầng. Một căn nhà xây dựng không phép, hoặc xây vượt so với giấy phép được cấp mà chưa làm thủ tục hoàn công, sẽ không được ghi nhận trong sổ, nghĩa là về mặt pháp lý, phần giá trị xây dựng thực tế không tồn tại. Việc mua những căn nhà như vậy mang lại rủi ro cực kỳ lớn: có thể bị cưỡng chế tháo dỡ, không được chuyển nhượng, không được vay ngân hàng thế chấp, và mất giá trị trên thị trường.
Việc xem xét thông tin về công trình xây dựng trên sổ đòi hỏi khá nhiều kinh nghiệm, bởi vì những giấy chứng nhận trước đây chưa có quy chuẩn đồng bộ, mỗi địa phương lại có một kiểu ban hành khác nhau. Lý do là trước khi có sự thống nhất theo quy chuẩn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, mỗi địa phương lại áp dụng một cách trình bày và quản lý giấy chứng nhận khác nhau, dẫn đến sự đa dạng, thậm chí khá lộn xộn. Có nơi ghi rõ diện tích xây dựng, chiều cao tầng, kết cấu công trình, năm hoàn thành và cấp công trình một cách đầy đủ, chi tiết, nhưng cũng có nơi chỉ ghi vắn tắt bằng một dòng mô tả như "nhà cấp 4", "nhà ở riêng lẻ", hoặc thậm chí để trống.

Trên một số sổ đỏ, phần bản vẽ đôi khi cũng không thể hiện chính xác số tầng của căn nhà. Ví dụ như một ngôi nhà 2 tầng mà trên sổ chỉ thể hiện một tầng, tuy nhiên khi tra cứu thì thấy diện tích sàn sử dụng trên sổ lớn hơn gấp đôi diện tích đất hoặc diện tích sàn xây dựng, chứng tỏ là ngôi nhà đã được hoàn công đầy đủ.

Một điều tinh tế khác mà người có kinh nghiệm thường để ý, đó là mối tương quan giữa thời điểm xây dựng được ghi trên sổ hồng. Vì một số nơi không ghi năm xây dựng, nên rất nhiều người lầm tưởng năm được cấp sổ chính là năm xây dựng. Thông thường, một mảnh đất sau khi xây nhà xong và làm thủ tục hoàn công, thì sổ hồng sẽ được cấp trong cùng năm đó, hoặc chậm nhất là vào năm sau. Tuy nhiên có những nếu một căn nhà trông rất mới, nhưng sổ hồng được cấp lần đầu nhiều năm trước đó, thì ngôi nhà này có khả năng không phải là xây mới mà chỉ là nhà cũ được tân trang.

Thậm chí có những ngôi nhà trông rất mới và sổ hồng cũng mới vừa được cấp, nhưng ở mục ghi chú lại thể hiện là được cấp đổi, nhận tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng từ một giấy chứng nhận khác, thì vẫn có khả năng đây là một ngôi nhà cũ nhưng giấy chứng nhận thì đã được cấp đổi thành giấy chứng nhận mới. Đối với những trường hợp như vậy, tốt nhất người mua nên yêu cầu được đối chiếu thêm hồ sơ cấp phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, cũng như xác nhận hiện trạng từ địa phương, để đảm bảo rằng công trình đang tồn tại là hợp pháp và giá trị xây dựng đã được tính toán hợp lý khi cộng vào giá bán.

Xem xét phần thông tin công trình trên sổ không đơn thuần là đọc những gì được in ra, mà là quá trình kiểm chứng, đối chiếu và hiểu rõ bản chất pháp lý ẩn sau từng dòng chữ. Người có kinh nghiệm thường không chỉ dừng lại ở nội dung sổ, mà còn truy về hồ sơ gốc, giấy phép xây dựng, xác nhận hoàn công, và thậm chí cả biên bản kiểm tra hiện trạng nếu cần. Đó là lý do vì sao khi giao dịch bất động sản, người mua luôn được khuyến khích tìm đến sự hỗ trợ của chuyên gia pháp lý hoặc các đơn vị môi giới tư vấn chuyên sâu. Bởi một căn nhà hợp lý về giá, nhưng sai lệch về pháp lý hoặc sai lệch về giá trị xây dựng thực tế, thì cái giá thực sự mà người mua phải trả đúng ra có thể thấp hơn nhiều so với trong con số trên hợp đồng.

e) Cuối cùng, đừng quên kiểm tra mã số phát hành, cơ quan cấp sổ và số vào sổ gốc để đảm bảo tính xác thực của giấy chứng nhận. Sổ hồng mới được phát hành sau ngày 1/8/2024 đã tích hợp mã QR, cho phép tra cứu nhanh chóng các thông tin liên quan. Tuy nhiên, để đảm bảo chắc chắn, người mua nên mang theo bản chính sổ đến Văn phòng Đăng ký đất đai nơi bất động sản tọa lạc để được kiểm tra xác thực thông tin và tra cứu biến động pháp lý gần nhất.

Một tờ sổ hồng tưởng chừng đơn giản, nhưng ẩn chứa trong đó là toàn bộ thân phận pháp lý của một bất động sản. Hiểu đúng, đọc kỹ và kiểm tra đầy đủ những nội dung được in trên đó chính là cách người mua bảo vệ quyền lợi của mình một cách thực tế và vững chắc nhất trên hành trình đầu tư và an cư.